Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Kiralananı Tahliye Hakkı

TBK md. 351 hükmü kiralananı iktisap eden yeni malike kendisinin veya yakınlarının gereksinimi nedeniyle kira sözleşmesini feshedebilme imkanı tanımıştır.

GİRİŞ

Borçlar hukukunun günlük hayatta en sık karşılaşılan konularından biri olan kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştıran kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmaktadır. Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ülkemizde son dönemde giderek artan kira bedelleri dolayısıyla ciddi bir artış göstermektedir. Bu uyuşmazlıkların başında gelen konular, kiralananın el değiştirmesi sonucu kiralananı iktisap eden yeni malikin gereksinimi nedeniyle kiralananı tahliye hakkı ve bu hakkın kullanılmasıdır.

KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİNİN MEVCUT KİRA SÖZLEŞMESİNE ETKİSİ

Kiralananın el değiştirmesi TBK md. 310’da düzenlenmiştir. İşbu maddede, kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklı olmak üzere, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi halinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağı öngörülmüştür.

Türk Borçlar Kanunu md. 310:

“Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.”

Kanun maddesinde malikten söz edildiğine göre, öngörülen mülkiyet değişikliği; kiralananın mülkiyetinin, satış, bağışlama, başka bir malla değiştirilme (trampa), ölüme bağlı bir tasarrufla bir kimseye bırakılma, şirkete sermaye olarak konma, ölünceye kadar bakma ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca bir kimseye devredilmesi şeklinde iradi olarak ya da cebri icra yoluyla satılarak üçüncü kişi tarafından kiraya verenin iradesi dışında satın alınması gibi nedenlerle kiraya verenden başkasının mülkiyetine geçmesi ile ilgilidir. Üçüncü kişi, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, herhangi bir hukuki işleme dayanarak kiralananın mülkiyetini kazandığı anda kira sözleşmesinin tarafı olmaktadır. Kira sözleşmesinin tarafının değişmesi kira sözleşmesini sona erdirmez, kira sözleşmesi eskiden olduğu gibi devam eder. Genel kural niteliğindeki bu hüküm gereğince, kiralananın el değiştirmesi her ne kadar kira sözleşmesinin feshi için bir sebep değilse de konut ve çatılı işyeri kirasında bu durum değişiklik göstermektedir.

III. YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE KİRALANANI TAHLİYE HAKKI

6098 sayılı TBK, yeni malike gereksinimi nedeniyle kira sözleşmesini feshedebilme imkanını yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından tanımıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında herhangi bir hukuki işleme dayanarak kiralananın mülkiyetini kazanan yeni malik, TBK md. 310’a göre kira sözleşmesinin tarafı olmakla birlikte sözleşmenin konut ve çatılı işyeri sözleşmesi olması niteliğine dayanarak TBK md. 351’de sayılan şartları sağladığı takdirde sözleşmeyi feshetme imkanına da sahiptir.

Türk Borçlar Kanunu md. 351:

“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Şartları

Yeni malikin gereksinimi nedeniyle kira sözleşmesini feshi ile kiracının tahliyesi için dava açması ve bu davanın kabul edilmesi için belirli şartların varlığı gereklidir. Bu şartlar:

· Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için bir konut ya da işyeri ihtiyacının bulunması,

· Konut ya da işyeri ihtiyacının sürekli, gerçek ve samimi ve zorunlu olması,

· Yeni malikin taşınmazın bir kısmına önceden sahip olmaması,

· Kanunda belirtilen süre şartına uyulmasıdır.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Yeni malikin gereksinimi nedeniyle açılacak tahliye davasında öngörülen hak düşürücü süreler kira sözleşmesinin belirli ya da belirsiz süreli olmasına göre değişiklik göstermektedir.

· Belirsiz süreli kira sözleşmesinde, taşınmazı iktisap eden yeni malik, iktisap tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra dava açarak sözleşmenin feshini ve kiralananın tahliyesini isteyebilir.

· Belirli süreli kira sözleşmesinde ise yeni malik dilerse, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açarak da kiralananın tahliyesini talep edebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından bu yetki kesin değildir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de tahliye davası açılabilir.

Tazminat

Gereksinimi nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağlayan yeni malik, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. (TBK md. 355) Yeni malik, bu hükme aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

SONUÇ

TBK md. 351 hükmü kiralananı iktisap eden yeni malike kendisinin veya yakınlarının gereksinimi nedeniyle kira sözleşmesini feshedebilme imkanı tanımıştır. Hükmün uygulanması için yeni malikin veya yakınlarının kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma gereksinimi bulunması ve bu gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yeni malik, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunmak şartıyla altı ay sonrası için gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir. Açılan tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesi olmakla birlikte bu yetki kesin değildir. Dava, kiracının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de açılabilir.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Kiralananı Tahliye Hakkı

19.12.2022 / Yazan: Stj. Av. Elif AYYILDIZ
Whatsapp Mesaj Gönder Hukuk Danışmanlık Ofisi